面臨庫存減少、大型設施建設難的嚴峻形勢，應著手構建追求收益的企業體制改善。 行業規模 日本跨境物流倉儲業的市場規模約為1兆6000億日元。受物流網 點集約化，庫存削減趨勢的影響呈下滑態勢。 近年來，由ProLogis、AMB、日本REP等物流房地產企業 發起的大型物流設施建設相繼開工，空置率增加，以中小倉 儲業者為中心面臨著嚴峻的客觀形勢。 日本國內的物流倉儲業者有“財閥系”的三菱倉庫、三井倉 庫、住友倉庫、澀澤倉庫；“內陸倉庫”旗下的中央倉庫；“港 灣倉庫”旗下的上組、山丸等。

       物流倉儲現狀 倉庫（營業倉庫）大體分為普通倉庫、冷凍倉庫、水面倉 庫三類。日本物流倉儲業法從保護托運方的立場出發制定了嚴格 的經商資格和收費制度，行業新入門檻高，所以，除一部分積極推進服裝、郵購等特定行業運營資歷較淺的跨境物流倉儲業者外，有倉庫設施就爆滿的狀況一直延續，行業整體呈現強烈 的保守化傾向。 這是因為跨境物流倉儲業法修訂使準入制變成注冊制，相關標準 放緩。受各類法規條例修訂的影響，以房地產金融市場的流 動性為首，以ProLogis、AMB等外資為中心靈活運作資金的高 性能大規模倉庫相繼建成，受此影響，客觀形勢發生變化。 

        倉庫需求從保管型向通過型和流通加工型轉變，倉庫從 現存設施向利用資金運作的高性能跨境物流倉儲轉移和集中的現象持 續。在無資產型需求提升的客觀形勢下，物流業者中也逐漸 出現從企業自營到通過租賃向資金運作轉變的動向。 起初僅限于東京、大阪等港灣地區的物流資金業務開始 升溫，在向地方城市蔓延的過程中，部分地區卻出現投入資 金興建高性能物流設施，但無人問津的情況。一些在選址、 設備等方面條件相對較差的跨境物流倉儲業者面臨的生存形勢更加 嚴峻。 未來展望 從對保管、裝卸的相關調查來看：在物流倉儲行業中，保管 費呈正增長態勢，而裝卸費呈負增長。在減少庫存量以增加 倉庫周轉的情況下，企業不應把保管業務作為收益的重點， 而應著手改善裝卸業務的收益。

        除保管、裝卸業務以外，部 分跨境物流倉儲業者開始在完善物流系統和吸納外部合作的同時尋求 包括輸配送業務在內的第三方物流等出路。今后，放棄企業 自營設施，通過租賃發展無資產型跨境物流倉儲業務的勢頭將更加 活躍。 此外，對日本跨境物流倉儲業而言，例如ProLogis物流公司開設的 育兒設施等，改善能夠引進人才的設備。物流房地產以實現最佳物流運營環境為目的，跨越物 流業、房地產業、金融業的商業模式。主要在資金運作、 證券投資、融資等方面受到關注。